مخطط توحيد وتقسيم دون موافقة!! أو خريطة تقسيم متفق عليها! ما الفرق؟

في إطار قوانين العقارات في إسرائيل، توجد طريقتان رئيسيتان لإجراء تغييرات في تسجيل الأراضي: خريطة تقسيم متفق عليها ومخطط توحيد وتقسيم دون موافقة.

كلتاهما تتيح ملاءمة تسجيل الأرض لواقع فيزيائي أو قانوني متغيّر، مع الالتزام بأحكام قانون التخطيط والبناء لعام 1965 وأنظمته.

الجانب القانوني:

• خريطة التقسيم المتفق عليها:
  • منظّمة في أحكام قانون التخطيط والبناء المتعلقة بتقسيم الأراضي (خريطة تقسيم).
  • تتناول تقسيم قطعة أرض قائمة إلى عدة قطع أصغر.
  • تستوجب موافقة جميع أصحاب الحقوق في قطعة الأرض.
  • إجراء بسيط نسبياً، خاضع لمصادقة اللجنة المحلية.
  • مناسبة للتغييرات المحدودة النطاق، مع مراعاة تنفيذ حقوق أصحاب الحقوق القائمة.
• مخطط توحيد وتقسيم دون موافقة:
  • منظّم في أحكام قانون التخطيط والبناء المتعلقة بالتوحيد والتقسيم.
  • يتيح إجراء تغييرات جوهرية في تسجيل الأراضي، بما في ذلك توحيد القطع، وإعادة التقسيم، وتخصيص المساحات العامة.
  • قابل للتنفيذ حتى دون موافقة جميع أصحاب الحقوق، رهناً بشروط محدّدة.
  • إجراء أكثر تعقيداً وطولاً، يشمل إعداد مخطط تفصيلي، وإجراءات إشراك الجمهور، ومصادقة مؤسسات التخطيط المخوّلة.
  • مناسب للمشاريع واسعة النطاق، مع الموازنة بين الحقوق الخاصة والاحتياجات التخطيطية العامة.

الجانب التخطيطي:

• خريطة التقسيم المتفق عليها:
  • تُستخدم بالأساس لملاءمة تسجيل الأرض لوضع فيزيائي قائم، مثل تقسيم إرث أو تنظيم طريق وصول.
  • تسهم في تنفيذ حقوق أصحاب الحقوق مع الحفاظ على النسيج القائم.
  • ذات تأثير محدود على محيطها، خاضعة للقيود الفيزيائية القائمة.
• مخطط توحيد وتقسيم دون موافقة:
  • يتيح إجراء تغييرات جوهرية في النسيج التخطيطي، مع الملاءمة لأهداف تخطيطية أوسع.
  • يسهم في التجديد الحضري، وتطوير البنى التحتية، وتحسين جودة البيئة.
  • خاضع لإجراءات إشراك جمهور معمّقة، مع مراعاة حقوق واحتياجات جميع الجهات المعنية.

مثمّن العقارات: حلقة أساسية في منظومة مخطط التوحيد والتقسيم

مخطط التوحيد والتقسيم إجراء معقّد، من الناحية التخطيطية ومن الناحيتين القانونية والاقتصادية على حدّ سواء. يؤدي مثمّن العقارات المرخّص دوراً حاسماً في نجاح هذا الإجراء، ويشكّل جهة مهنية مستقلة تساعد طاقم التخطيط والمبادرين وأصحاب الحقوق في مجموعة من الجوانب:

تقدير قيمة العقارات:

• يُجري مثمّن العقارات تقديراً مهنياً لقيمة كل قطعة أرض قبل تنفيذ التوحيد والتقسيم، وبعد ذلك قيمة كل قطعة جديدة تنشأ في إطار المخطط.
• يستند هذا التقدير إلى تحليل معمّق لمعطيات كثيرة، مثل الموقع، والحجم، وتصنيف الأرض، وحقوق البناء، والبنى التحتية القائمة، وإمكانات التطوير.
• المعرفة المهنية الواسعة لمثمّن العقارات تتيح له أخذ التأثيرات التآزرية لمخطط التوحيد والتقسيم على قيمة كل عقار بالحسبان، الإيجابية والسلبية على حدّ سواء، مع مراعاة الوضع القائم والمخططات المستقبلية.

جدول التخصيص والموازنة:

• إحدى الأدوات المركزية في إجراءات التوحيد والتقسيم هي جدول التخصيص والموازنة.
• يفصّل هذا الجدول قيمة كل قطعة أرض قبل وبعد تنفيذ التوحيد والتقسيم، ويحدّد طريقة توزيع الفروق بين أصحاب الحقوق.
• مثمّن العقارات المرخّص مسؤول عن إعداد جدول تخصيص وموازنة مُعدّ بشكل مهني، مع مراعاة مبادئ العدل والمساواة والإنصاف.
• خبرة مثمّن العقارات تساعده على العمل لكي يحصل كل صاحب حقوق على تعويض مناسب عن الضرر الذي قد يلحق به نتيجة المخطط، مع مراعاة قيمة حقوقه وإسهامه في المخطط على حدّ سواء.

اختيار الأداة المناسبة:

يتوقّف الاختيار بين خريطة التقسيم المتفق عليها ومخطط التوحيد والتقسيم دون موافقة على الأهداف المحدّدة، ونطاق التغييرات المطلوبة، ومواصفات الأرض، والحيّز التخطيطي ذي الصلة.

خلاصة:

خريطة التقسيم المتفق عليها:

• • التعريف: أداة قانونية تتيح تقسيم قطعة أرض قائمة إلى عدة قطع أصغر، بموافقة جميع أصحاب الحقوق فيها.
  • الأساس القانوني: أحكام قانون التخطيط والبناء لعام 1965 المتعلقة بتقسيم الأراضي.
  • الشروط الرئيسية:
  • موافقة جميع أصحاب الحقوق في قطعة الأرض.
  • استيفاء شروط التخطيط والبناء السارية على المنطقة.
  • دفع الرسوم والجبايات المطلوبة.
  • المزايا:
  • إجراء بسيط نسبياً.
  • تكاليف منخفضة نسبياً.
  • مناسبة للتغييرات المحدودة النطاق.
  • تحافظ على حقوق أصحاب الحقوق القائمين.
  • العيوب:
  • نطاق تطبيق محدود بالتغييرات الطفيفة نسبياً.
  • خاضعة لموافقة جميع أصحاب الحقوق، ما قد يصعّب تنفيذها.
  • لا تتيح إجراء تغييرات جوهرية في النسيج التخطيطي.
  • الأطراف الرئيسية والثانوية:
  • موافقة جميع مالكي الأرض.
  • مسّاح مرخّص.
  • مصادقة لجنة محلية.

مخطط توحيد وتقسيم دون موافقة:

• • التعريف: أداة تخطيطية تتيح إجراء تغييرات جوهرية في تسجيل الأراضي، بما في ذلك توحيد القطع، وإعادة التقسيم، وتخصيص المساحات العامة، حتى دون موافقة جميع أصحاب الحقوق.
  • الأساس القانوني: أحكام قانون التخطيط والبناء لعام 1965 المتعلقة بالتوحيد والتقسيم.
  • الشروط الرئيسية:
  • إعداد مخطط تفصيلي من قبل مؤسسة تخطيط مخوّلة.
  • الحفاظ على القيمة النسبية.
  • إجراءات إشراك جمهور معمّقة.
  • مصادقة مؤسسات التخطيط المخوّلة، مثلاً مصادقة اللجنة المحلية و/أو اللجنة اللوائية.
  • تعويض مناسب لمن تضرّرت حقوقه نتيجة المخطط.
  • المزايا:
  • يتيح إجراء تغييرات جوهرية في النسيج التخطيطي مثل تغيير تصنيفات الأراضي، وإضافة حقوق بناء، وتغيير نسبة التغطية وخطوط البناء، وإضافة طوابق ووحدات سكنية وغير ذلك.
  • يسهم في التجديد الحضري، وتطوير البنى التحتية، وتحسين جودة البيئة.
  • يتيح تخصيص مساحات عامة لصالح الجميع.
  • الحفاظ على القيمة النسبية بتدخّل مثمّن عقاري (اقتطاعات متساوية بين جميع المالكين) في حال عدم وجود دفعات موازنة.
  • العيوب:
  • إجراء أكثر تعقيداً وطولاً.
  • تكاليف أعلى.
  • خاضع لإجراءات إشراك جمهور معقّدة.
  • الأطراف الرئيسية والثانوية:
  • لا حاجة لموافقة مالكي الأرض.
  • مهندس معماري/مخطّط مدن
  • مسّاح مرخّص.
  • مثمّن عقاري.
  • مستشارون إضافيون عند الحاجة مثل: مستشار مرور، مستشار تربة، مستشار بيئة، مستشار مناظر طبيعية وغيرهم..
  • مصادقة لجنة محلية/لوائية.

لذلك من المهم جداً دراسة الخطوات مراراً وتكراراً قبل المبادرة إلى خريطة/مخطط تقسيم، نحن في «مشكال – تثمين العقارات والخدمات الهندسية» – يسرّنا أن نرافقكم في إجراء الاستشارة التخطيطية و/أو إعداد مخطط تفصيلي . تواصلوا معنا الآن!