إعداد مخطط تفصيلي! حلّ قد يوفّر عليكم شراء أرض

لديكم قطعة أرض غير مستغلّة بشكل صحيح؟ ليس لديكم حقوق بناء لبناء طوابق إضافية أو وحدة سكنية إضافية؟

معظم الناس يظنّون أن الحل الوحيد هو شراء أرض وبناء مبنى عليها! لا شك أنه حل ممتاز لكنه يتطلّب الكثير من الموارد والطاقة والمال والوقت.

الطلب على شراء الأراضي في الوسط يزداد!! والعرض قليل/دون تغيير، وبالتالي سعر الأراضي للسكن يرتفع بشكل جنوني.

إذا لم تكن لديكم قدرة مالية، فيوجد لديكم حل ممتاز: «إعداد مخطط تفصيلي».

في منظومة التخطيط والبناء في إسرائيل، المخطط التفصيلي هو مخطط يحتوي على مستوى تفصيل كافٍ يتيح فهم أي مبنى يمكن بناؤه على الأرض. عادةً يكون هذا المخطط هو الأدنى في تدرّج المخططات، وفوقه توجد مخططات كثيرة أخرى: مخطط هيكلي محلي، مخطط هيكلي لوائي، مخطط هيكلي قطري، وأحياناً أكثر من واحد. تجدر الإشارة إلى أنه بموجب المخطط التفصيلي يمكن إصدار الرخص، إذ يُعدّ هذا المخطط مخططاً بدقّة صغيرة، أي مخططاً نقطياً.

في عام 2023 صودق على قانون التسويات، الذي يمنح اللجنة المحلية صلاحيات إضافية وقوية. قبل المصادقة على هذا القانون كانت معظم المخططات التي تتطلّب تغييراً جوهرياً أو إضافة حقوق بناء كبيرة من صلاحية اللجنة اللوائية.

المخطط من صلاحية اللجنة اللوائية يكلّف الكثير من المال، والكثير من الموارد، والكثير من المستشارين، وتنظيمات التخطيط، والكثير من الوقت (غالباً ما يستغرق الأمر سنوات). جاء قانون التسويات ليقلّل هذه التبعية، إذ يمنح اللجنة المحلية توسيعاً للصلاحيات والقوة، أي مستشارين أقل، واحتكاكات أقل، ومالاً أقل، والأهم وقتاً أقل (قد تكون مدة المصادقة على مخطط كهذا أقصر، لكنها تختلف من حالة إلى أخرى).

إذاً ما هي الصلاحيات الجديدة في يد اللجنة المحلية؟

• صلاحية تغيير التصنيف في نطاق سلطة حضرية من التشغيل أو التجارة إلى السكن.
• صلاحية زيادة المساحة الإجمالية المسموح ببنائها في نطاق سلطة حضرية في قطعة أرض يوجد فيها مبنى ليس مبنى يستلزم التقوية: في الهدم وإعادة البناء: 100% فوق الأرض + مساحات خدمة تحت الأرض حتى ثلاثة أضعاف مساحة القطعة + مساحات للأغراض العامة حتى 10% من إجمالي المساحة المسموح ببنائها بعد الزيادة؛ في قطعة أرض خالية من البناء: 80% فوق الأرض + مساحات خدمة تحت الأرض وفق الفقرة (15) + مساحات للأغراض العامة حتى 10% من إجمالي المساحة المسموح ببنائها بعد الزيادة؛ في الإضافة لمبنى قائم: 50% فوق الأرض + مساحات خدمة تحت الأرض وفق الفقرة (15) + مساحات للأغراض العامة حتى 14% من إجمالي المساحة المضافة فوق الأرض.
• المساحة القصوى المسموح بها لزيادة المساحة الإجمالية المسموح ببنائها: في سلطة محلية حتى 50 ألف نسمة: حتى 1,000 م²؛ في سلطة محلية بين 50 ألفاً و100 ألف نسمة: حتى 2,000 م²؛ في سلطة محلية فوق 100 ألف نسمة: حتى 3,500 م²؛ في لجنة مستقلة أو مستقلة خاصة: حتى 5,000 م².
• زيادة المساحة المسموح ببنائها في قطعة أرض للأغراض العامة.
• إضافة استخدامات للمباني العامة في قطعة أرض للأغراض العامة لا يُسمح فيها إلا باستخدامات المباني العامة، بشرط استيفاء كل ما يلي: 1- لا يوجد تعارض مع مخطط شامل؛ 2- لا يتعلق الأمر بمجمّع للتجديد الحضري؛ 3- ليس في ذلك ما يُحبط تنفيذ المباني العامة التي حدّدتها اللجنة اللوائية.
• تخفيض الأغلبية المطلوبة لتقديم مخطط من 75% إلى 66%.
• إضافة منشأة لتخزين الطاقة ومنشآت التحويل إلى المادة 188 (ب).
• التجديد الحضري وغير ذلك….

يبدو جيداً! ما ذُكر أعلاه يسري بشروط معيّنة مثل:

• لن يكون بالإمكان استخدام الصلاحية الجديدة لزيادة المساحة الإجمالية المسموح ببنائها في الحالات التالية: لم تمضِ 5 سنوات من يوم سريان مخطط صادقت عليه اللجنة اللوائية؛ لم تمضِ 10 سنوات من يوم سريان مخطط للتجديد الحضري صادقت عليه اللجنة اللوائية؛ في انحراف عن مخطط شامل؛ في قطعة أرض مخصّصة للحفظ؛ لتسوية مخالفات بناء بعد 2018 أو لتسوية مخالفات بناء بمساحة تزيد عن 20% من المساحة الإجمالية المسموح ببنائها.
• لن يكون بالإمكان استخدام الصلاحية الجديدة إذا لم يُودَع مخطط شامل للتجديد الحضري أو مخطط شامل يسري على معظم مساحة حيّز التخطيط للجنة المحلية حتى انقضاء 5 سنوات من يوم 1.6.2023. يحق لوزير الداخلية تأجيل المدة المذكورة، بخصوص لجنة محلية معيّنة، لفترة لا تزيد عن 3 سنوات.
• حكم انتقالي: المخطط الذي قُدّم بالفعل إلى اللجنة اللوائية يبقى لدى اللجنة اللوائية.
• وغير ذلك..

تجدر الإشارة إلى أن التفصيل أعلاه هو خلاصة عامة صحيحة حتى موعد كتابة المقال، ولا يغني عن فحص كل حالة على حدة. لذلك من المهم جداً دراسة الخطوات مراراً وتكراراً، نحن في «مشكال – تثمين العقارات والخدمات الهندسية» – يسرّنا أن نرافقكم في إجراء الاستشارة التخطيطية و/أو إعداد مخطط تفصيلي. تواصلوا معنا الآن!