التوحيد والتقسيم – ما هو ومتى يُتَّبع هذا الإجراء؟

التوحيد والتقسيم أداة تخطيطية تتيح تنفيذ مخطط بناء مدينة في منطقة تتوزّع ملكيتها على مالكين كثيرين. فعندما لا يتلاءم تقسيم القطع القائم مع التخطيط الجديد – طرق تقطع القسائم، قسائم بلا مدخل، حاجة إلى مساحات لمبانٍ عامة ولمساحات مفتوحة – لا يمكن البناء فعلياً دون إعادة رسم حدود القسائم.

ماذا يحدث فعلياً في هذا الإجراء؟

ينظّم قانون التخطيط والبناء هذا الإجراء في الفصل ج' البند ز'. من حيث المبدأ، تُوحَّد جميع القطع الواقعة في نطاق المخطط في كتلة أرض واحدة، تُقتطع منها أولاً المساحات المخصّصة للاحتياجات العامة، ثم يُقسَّم الباقي من جديد إلى قسائم وفق المخطط. يحصل كل صاحب حقوق على قسيمة جديدة أو على حصة في قسيمة جديدة، ليست بالضرورة في موقع قطعته الأصلية وليست بالضرورة مطابقة لها في المساحة.

تتوزّع الاقتطاعات للاحتياجات العامة – الطرق والمباني العامة والمساحات العامة المفتوحة – على جميع المالكين في المجمّع. وبذلك يهدف الإجراء إلى منع حالة يتحمّل فيها مالك واحد العبء العام وحده لمجرد أن الشارع المخطَّط يمرّ في قطعته بالذات.

بموافقة المالكين أو دون موافقتهم

يتيح القانون إجراء التوحيد والتقسيم بموافقة المالكين، وفي حالات معيّنة دون موافقتهم أيضاً. وعندما يتم الإجراء دون موافقة، يحدّد القانون مبادئ تهدف إلى حماية المالكين، ومنها:

• المساواة النسبية – ينبغي أن تكون قيمة القسيمة المخصّصة لكل مالك بنسبة مشابهة لقيمة القطعة التي كانت له قبل المخطط.
• القرب من الموقع الأصلي – قدر الإمكان، تقع القسيمة الجديدة قريباً من موقع القطعة الأصلية.
• الموازنة بالمال – عندما يتعذّر الوصول إلى تخصيص متساوٍ بدقة، تُوازَن الفروقات بدفعات موازنة بين المالكين.

جداول التخصيص والموازنة

القلب التخميني للإجراء هو جداول التخصيص والموازنة، التي تُعدّ وفق معيار التخمين رقم 15 الصادر عن لجنة معايير التخمين. تُحدَّد في الجداول قيمة نسبية لكل قطعة في "الوضع الداخل" (قبل المخطط) ولكل قسيمة في "الوضع الخارج" (وفق المخطط)، ومن المقارنة بينهما تُشتقّ القسائم المخصّصة لكل مالك ودفعات الموازنة إن وُجدت. وقد يؤثّر تغيير صغير في الفرضيات التخمينية – مثلاً في طريقة احتساب حقوق البناء أو الواجهة على الطريق أو القيود على القطعة – على التخصيص.

الاعتراضات في فترة الإيداع

جداول التخصيص والموازنة جزء من مستندات المخطط، وعندما يُودَع المخطط للاعتراضات يمكن تقديم اعتراض على الجداول نفسها وليس على التخطيط فقط. من المهم فحص الجداول منذ مرحلة الإيداع والالتزام بالمواعيد المحدّدة في إعلان الإيداع، لأن إمكانيات تغيير التخصيص بعد المصادقة على المخطط تكون أضيق. وبعد المصادقة على المخطط، يُسجَّل التقسيم الجديد في سجلات الأراضي بواسطة مخطط لأغراض التسجيل.

مثمّن من طرف المالكين

تُعدّ جداول التخصيص عادةً بواسطة مثمّن من طرف مقدّم المخطط أو من طرف اللجنة. ولأصحاب الأرض مصلحة في فحصها بشكل مستقل. في مكتب مشكال، العامل في أم الفحم منذ عام 1984، نفحص لأصحاب الأراضي جداول التخصيص والموازنة: نراجع المعطيات التي يستند إليها الجدول، والقيمة النسبية التي حُدّدت للقطعة في الوضع الداخل، والقسيمة المخصّصة في الوضع الخارج ودفعات الموازنة، وعند الحاجة نُعدّ رأياً تخمينياً لغرض تقديم اعتراض.

كل مخطط يختلف عن غيره، ونتيجة الاعتراض متعلّقة بالظروف وبقرار مؤسسة التخطيط. إذا قُدِّم مخطط توحيد وتقسيم يشمل أرضكم، يُنصح بالتشاور مع مثمّن عقاري في أقرب وقت، خلال فترة الإيداع.