איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני שמאפשר לממש תכנית בניין עיר בשטח שבו הבעלות מפוצלת בין בעלים רבים. כאשר חלוקת החלקות הקיימת אינה מתיישבת עם התכנון החדש – דרכים שחוצות חלקות, מגרשים שאין להם גישה, צורך בשטחים לבנייני ציבור ולשטחים פתוחים – לא ניתן לבנות בפועל בלי לשרטט מחדש את גבולות המגרשים.
מה בעצם קורה בהליך?
ההליך מוסדר בחוק התכנון והבנייה, בפרק ג' סימן ז'. באופן רעיוני כל החלקות שבתחום התכנית מאוחדות לגוש קרקע אחד, ממנו מופרשים תחילה השטחים המיועדים לצורכי ציבור, והיתרה מחולקת מחדש למגרשים לפי התכנית. כל בעל זכויות מקבל מגרש חדש או חלק במגרש חדש, שלא בהכרח נמצא במקום החלקה המקורית שלו ולא בהכרח זהה לה בגודלו.
ההפרשות לצורכי ציבור – דרכים, מבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים – מתחלקות בין כל הבעלים במתחם. בכך ההליך נועד למנוע מצב שבו בעלים אחד נושא לבדו בנטל הציבורי רק משום שהכביש המתוכנן עובר דווקא בחלקה שלו.
בהסכמה או בלי הסכמה
החוק מאפשר לערוך איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים, ובמצבים מסוימים גם בלי הסכמתם. כאשר ההליך נעשה ללא הסכמה, החוק קובע עקרונות שנועדו להגן על הבעלים, ובהם:
- שוויון יחסי – שווי המגרש שמוקצה לכל בעלים צריך להיות ביחס דומה לשווי החלקה שהייתה לו לפני התכנית.
- קרבה למיקום המקורי – ככל האפשר, המגרש החדש ימוקם קרוב למקום החלקה המקורית.
- איזון בכסף – כאשר לא ניתן להגיע להקצאה שוויונית במדויק, הפערים מאוזנים בתשלומי איזון בין הבעלים.
טבלאות הקצאה ואיזון
הלב השמאי של ההליך הוא טבלאות ההקצאה והאיזון, הנערכות לפי תקן שמאות מס' 15 של הוועדה לתקינה שמאית. בטבלאות נקבע שווי יחסי לכל חלקה ב"מצב הנכנס" (לפני התכנית) ולכל מגרש ב"מצב היוצא" (לפי התכנית), ומהשוואה ביניהם נגזרים המגרשים שמוקצים לכל בעלים ותשלומי האיזון, אם יש כאלה. שינוי קטן בהנחות השמאיות – למשל באופן שבו הובאו בחשבון זכויות בנייה, חזית לדרך או מגבלות על החלקה – עשוי להשפיע על ההקצאה.
התנגדויות בתקופת ההפקדה
טבלאות ההקצאה והאיזון הן חלק ממסמכי התכנית, וכאשר התכנית מופקדת להתנגדויות ניתן להגיש התנגדות גם לטבלאות עצמן ולא רק לתכנון. חשוב לבדוק את הטבלאות כבר בשלב ההפקדה ולהקפיד על המועדים שנקבעו בהודעת ההפקדה, משום שלאחר אישור התכנית האפשרויות לשנות את ההקצאה מצומצמות יותר. לאחר אישור התכנית, החלוקה החדשה נרשמת בפנקסי המקרקעין באמצעות תכנית לצורכי רישום.
שמאי מטעם הבעלים
טבלאות ההקצאה נערכות בדרך כלל על ידי שמאי מטעם מגיש התכנית או מטעם הוועדה. לבעלי הקרקע יש אינטרס לבחון אותן באופן עצמאי. במשרד משקל, הפועל באום אל-פחם מאז 1984, אנו בודקים עבור בעלי קרקע את טבלאות ההקצאה והאיזון: בוחנים את הנתונים שעליהם נשענת הטבלה, את השווי היחסי שנקבע לחלקה במצב הנכנס, את המגרש שהוקצה במצב היוצא ואת תשלומי האיזון, ובמידת הצורך מכינים חוות דעת שמאית לצורך הגשת התנגדות.
כל תכנית שונה מקודמתה, ותוצאת התנגדות תלויה בנסיבות ובהחלטת מוסד התכנון. אם הוגשה תכנית איחוד וחלוקה החלה על הקרקע שלכם, מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין בהקדם, עוד במהלך תקופת ההפקדה.
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה חוות דעת שמאית, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. החוק והנהלים משתנים מעת לעת, וכל מקרה תלוי בנסיבותיו. לפני קבלת החלטה מומלץ לפנות לבדיקה פרטנית.
mishcal