بيع العقار أحد أكثر الإجراءات إرهاقاً التي يمكن أن تمرّوا بها، وينطوي على احتمال كبير لمواجهة مشاكل كثيرة على الطريق. قبل بدء العملية، من المهم أن تكونوا على دراية بالفخاخ المختلفة التي قد تواجهونها خلال عملية البيع. أحد هذه الفخاخ هو موضوع ضريبة العقارات.
ما هي ضريبة التحسين الرأسمالي (مس شيفح)؟
بيع عقار في إسرائيل ملزم بدفع ضريبة التحسين الرأسمالي على العقارات، مع مراعاة الإعفاءات المنصوص عليها في القانون. ضريبة التحسين الرأسمالي نوع فريد من ضريبة الأرباح الرأسمالية الناتجة عن بيع عقار، عندما يزيد سعر التصفية عن التكلفة المخفّضة. يُحسب الربح الرأسمالي بخصم سعر الشراء ونفقات معيّنة قابلة للخصم من سعر بيع العقار.
إصلاح ضريبة التحسين الرأسمالي والمادة 49ز من قانون ضريبة العقارات
قبل إصلاح ضريبة التحسين الرأسمالي الذي دخل حيّز التنفيذ في 1 كانون الثاني 2014، أتاح قانون ضريبة العقارات الحصول على إعفاء من ضريبة التحسين الرأسمالي على بيع شقة سكنية بشروط أسهل من المعمول بها اليوم، ومنها إعفاء كان يمكن الاستفادة منه مرة كل أربع سنوات حتى لمن يملك أكثر من شقة واحدة. وقد قلّص الإصلاح إمكانيات الإعفاء، وتُفحص شروط الاستحقاق اليوم وفق ظروف كل حالة.
في أعقاب إصلاح ضريبة التحسين الرأسمالي، حُدّدت شروط أخرى لإعفاء صفقات بيع الشقق من ضريبة التحسين الرأسمالي. إحدى النقاط التي يجب الالتفات إليها ترد في المادة 49ز التي تنص على أنه قبل منح إعفاء من دفع ضريبة التحسين الرأسمالي لشقة سكنية، يجب فحص ما إذا كانت توجد حقوق بناء. هذه المادة ذات صلة أساساً عند بيع الشقق الأرضية.
أي أنه عند بيع الشقة ذات حقوق البناء، يُقسَّم الاستحقاق للإعفاء ويُفحص مرتين.
- مرة كعقار يستوفي معايير الإعفاء من ضريبة التحسين الرأسمالي.
- ومرة ثانية تُفحص حقوق البناء التي لا تستوفي معايير الإعفاء من ضريبة التحسين الرأسمالي.
في النهاية، سيضطرّ بائع العقار إلى الدفع فقط عن الجزء النسبي الناتج عن قيمة حقوق البناء المرتبطة بالعقار المباع، مع الاستمرار في التمتّع بإعفاء من ضريبة التحسين الرأسمالي على بيع العقار نفسه.
أهمية عمل التثمين في المادة 49ز من قانون ضريبة العقارات
كما فهمتم بالفعل، حالة بيع عقار أرضي أكثر تعقيداً وتتطلّب عمل تثمين مهنياً ودقيقاً.
في المرحلة الأولى على المثمّن تحديد قيمة العقار، كما يُفعل في جميع الصفقات العقارية. وهنا يُنصح باستخدام المقارنة مع عقارات مشابهة في منطقة البيع. في المرحلة الثانية على المثمّن تقدير القيمة التي يمكن نسبتها إلى حقوق البناء التي يملكها العقار. بعد ذلك، يُحسب المقدار المطلوب دفعه من ضريبة التحسين الرأسمالي وتُفحص إمكانيات الحصول على إعفاء.
وهنا موضع التأكيد على أهمية عمل مثمّن عقاري مهني، ليس في تقدير العقار فحسب، بل أيضاً في تقديم الاستشارة بشأن إمكانيات الحصول على الإعفاء وفق دقائق القانون المختلفة.
توجّهوا إلى «مشكال لتثمين العقارات والخدمات الهندسية» ويسرّنا أن نرافقكم في عملية بيع عقار أرضي بشكل مهني. اتصلوا بنا ويسرّنا أن نكون في خدمتكم.
هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ رأيًا تخمينيًا أو استشارة قانونية أو ضريبية. القوانين والإجراءات تتغير من حين لآخر، وكل حالة تتعلق بظروفها. يُنصح بفحص خاص قبل اتخاذ أي قرار.
mishcal