מכירת הנכס היא אחד התהליכים המלחיצים ביותר שאתם יכולים לעבור, ובעל פוטנציאל רב להיתקל בבעיות רבות בדרך. טרם תחילת התהליך, חשוב שתהיו מודעים למלכודות השונות שאתם עלולים להתמודד עמן בעת תהליך המכירה. אחד ממלכודות אלו הוא נושא של מיסוי מקרקעין.
מהו מס שבח?
מכירת נכס בישראל מחויבת בתשלום במס שבח מקרקעין, בכפוף לפטורים הקבועים בחוק. מס שבח הוא סוג ייחודי של מס רווחי הון הנובע ממכירת נכס, כאשר מחיר המימוש עולה על העלות המופחתת. רווח ההון מחושב על ידי ניכוי מחיר הרכישה והוצאות מסוימות הניתנות לניכוי ממחיר המכירה של הנכס.
רפורמה במס שבח וסעיף 49 ז’ לחוק מיסוי מקרקעין
לפני הרפורמה במס שבח, שנכנסה לתוקף ב-1 בינואר 2014, אפשר חוק מיסוי מקרקעין לקבל פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים בתנאים מקלים יותר מאלה הנהוגים כיום, ובהם פטור שניתן היה לנצל אחת לארבע שנים גם על ידי מי שהחזיק ביותר מדירה אחת. הרפורמה צמצמה את אפשרויות הפטור, ותנאי הזכאות כיום נבחנים לפי נסיבות כל מקרה.
בעקבות רפורמה במס שבח נקבעו תנאים אחרים לפטור עסקאות מכירת דירות ממס שבח. אחת הנקודות אליה יש להתייחס מופיעה בסעיף 49 ז’ הקובע, כי טרם מתן פטור מתשלום מס שבח לדירת מגורים, חייבים לבצע בדיקה באם קיימות זכויות בניה. סעיף זה רלוונטי בעיקר במכירה של דירות צמודות קרקע.
כלומר, במעמד מכירת הדירה בעלת זכויות בניה, הזכאות לפטור מפוצלת ונבחנת פעמיים.
- פעם אחת כנכס העומד בקריטריונים לפטור ממס שבח.
- פעם שניה נבחנות זכויות הבניה, שאינן עומדות בקריטריונים לפטור ממס שבח.
בסופו של דבר, מוכר הנכס יצטרך לשלם רק על החלק היחסי הנובע משווי של זכויות הבניה המשויכות לנכס הנמכר ועדיין ליהנות מפטור ממס שבח על מכירת הנכס עצמו.
חשיבות של עבודת שמאות בסעיף 49ז’ לחוק מיסוי מקרקעין
כפי שכבר הבנתם, מקרה של מכירת נכס צמוד קרקע הינו מורכב יותר ודורש עבודת שמאות מקצועית ומדוקדקת.
בשלב הראשון על השמאי לקבוע את שווי הנכס, כפי שנעשה בכל עסקאות המקרקעין. כאן מומלץ להשתמש בהשוואה לנכסים דומים הנמצאים באזור המכירה. בשלב השני על השמאי להעריך את השווי שניתן לייחס לזכויות הבניה שיש לנכס. לאחר מכן, מחושב הגובה הנדרש לתשלום של מס שבח ונבדקות אפשרויות לקבלת פטור.
כאן המקום להדגיש את חשיבות עבודת שמאי מקרקעין מקצועי לא רק בהערכת הנכס, אלא גם במתן יעוץ לאפשרויות קבלת הפטור בהתאם לדקויות החוק השונות.
פנו ל”משקל שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים” ונשמח ללוות אתכם בתהליך מכירת נכס צמוד קרקע בצורה מקצועית. צרו קשר ונשמח לעמוד לרשותכם.
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה חוות דעת שמאית, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. החוק והנהלים משתנים מעת לעת, וכל מקרה תלוי בנסיבותיו. לפני קבלת החלטה מומלץ לפנות לבדיקה פרטנית.
mishcal