رسوم ضريبة التحسين – أنتم تسألون، ونحن نجيب

رسوم ضريبة التحسين من أكثر المواضيع التي نُسأل عنها في مكتب مشكال – قبل بيع عقار، وقبل تقديم طلب رخصة بناء، وعندما يصل من اللجنة طلب دفع لم يكن متوقّعاً. جمعنا هنا إجابات عن الأسئلة الشائعة.

ما هي رسوم ضريبة التحسين؟

رسوم ضريبة التحسين هي دفعة تجبيها اللجنة المحلية للتخطيط والبناء من صاحب الأرض عندما ترتفع قيمة الأرض نتيجة قرار تخطيطي. وهذا الترتيب منصوص عليه في الملحق الثالث لقانون التخطيط والبناء. والمنطق بسيط: عندما يرفع قرار مؤسسة تخطيط قيمة الأرض، يعود جزء من ارتفاع القيمة إلى الصندوق العام ويُستخدم لتطوير البلدة وللاحتياجات العامة.

قد تسري الرسوم في ثلاث حالات رئيسية:

• المصادقة على مخطط. مخطط يضيف حقوق بناء، أو يغيّر التصنيف (من أرض زراعية إلى سكن مثلاً)، أو يسمح باستخدامات جديدة. وقد يسري التحسين أيضاً على أراضٍ متاخمة لنطاق المخطط أو قريبة منه، إذا رفع المخطط قيمتها.
• التسهيل. ترخيص بالحياد بقدر محدود عن تعليمات المخطط، مثل إضافة طابق أو وحدة سكنية، أو البناء بخط بناء مقلَّص.
• الاستخدام المخالف. ترخيص باستخدام العقار لغرض لا يتوافق مع التصنيف أو مع الرخصة، مثل تشغيل مصلحة تجارية في مبنى مخصّص للسكن.

كيف تُحسب الرسوم؟

نسبة الرسوم هي 50% من التحسين، أي من الفرق بين قيمة الأرض قبل القرار التخطيطي وقيمتها بعده. وتُفحص الحالتان في الموعد نفسه، الذي يُسمّى «الموعد الحاسم»: يوم بدء سريان المخطط، أو يوم المصادقة على التسهيل أو الاستخدام المخالف.

يُعدّ التقديرَ مثمّنٌ من طرف اللجنة المحلية. ومن الموعد الحاسم حتى يوم الدفع، يُربط مبلغ الرسوم وفق الأدنى بين مؤشّر أسعار المستهلك ومؤشّر مدخلات البناء. لذلك، حتى عندما يُطلب الدفع بعد سنوات من المصادقة على المخطط، يبقى أساس الحساب قيمة الأرض في الموعد الحاسم.

متى تُدفع الرسوم؟

لا تُدفع الرسوم يوم المصادقة على المخطط، بل في موعد التنفيذ – عندما يستغلّ صاحب الحقوق التحسين فعلياً. ومواعيد التنفيذ الشائعة هي:

• الحصول على رخصة بناء بموجب المخطط أو التسهيل.
• البدء الفعلي باستخدام سُمح به في تسهيل أو استخدام مخالف.
• بيع الحقوق في الأرض أو نقلها بطريقة أخرى.

وطالما لم تُدفع الرسوم أو تُسوَّ، لن تُصدر اللجنة الرخصة، ولن يُمنح أيضاً التصديق المطلوب لتسجيل الصفقة في مكتب تسجيل الأراضي. لذلك يجدر الاستيضاح عن الموضوع مبكراً، لا في اللحظة الأخيرة قبل التوقيع أو قبل البدء بالبناء.

من الملزم بالدفع؟

وفق القانون، الملزم بالرسوم هو من كان صاحب الأرض أو المستأجر لأجيال في الموعد الحاسم. فإذا بيع العقار بعد المصادقة على المخطط، تقع الرسوم المترتّبة عليه إذن، كقاعدة، على البائع. ومع ذلك، يحق للطرفين الاتفاق في عقد البيع على ترتيب آخر، ويجب أن يعكس السعر ما اتُّفق عليه.

قبل التوقيع على صفقة ننصح بالتحقّق لدى اللجنة المحلية من المخططات أو التسهيلات أو الاستخدامات المخالفة التي صودق عليها منذ أن اشترى البائع العقار، وتقدير ما إذا كان من المتوقّع فرض رسوم، والنصّ صراحةً في العقد على من يتحمّلها.

ماذا نفعل إذا لم نوافق على التقدير؟

من تلقّى تقدير رسوم ضريبة التحسين ولا يوافق عليه يحق له، خلال 45 يوماً من يوم تلقّيه، اختيار أحد مسارين:

• طلب تعيين مثمّن حاسم – عندما يكون الخلاف على مقدار التحسين وعلى مسائل تثمينية. والمثمّن الحاسم مثمّن عقاري خارجي يفحص مواقف الطرفين ويحسم في مقدار التحسين. ويمكن تقديم استئناف على قراره أمام لجنة الاستئناف.
• استئناف أمام لجنة الاستئناف – عندما يكون الخلاف قانونياً في جوهره: مثلاً، هل نشأ الالتزام أصلاً، أو هل يسري إعفاء، أو ما هو الموعد الحاسم.

مهلة الـ 45 يوماً قصيرة، ومن المهم عدم تفويتها. وفي كلا المسارين يجدر التقدّم بتقدير مضادّ معلَّل من مثمّن عقاري، وفي المسائل القانونية بمرافقة محامٍ أيضاً. كما يتيح القانون ترتيبات للدفع أو لضمان الدفع خلال الإجراء، كي لا يتوقّف التنفيذ. ونتيجة كل إجراء تتعلّق بالظروف، ولا يستطيع أحد ضمانها مسبقاً.

متى يسري الإعفاء من رسوم ضريبة التحسين؟

يعدّد الملحق الثالث عدة إعفاءات. وأكثرها شيوعاً:

• البناء للسكن حتى 140 م² – بناء أو توسيع شقة سكنية، بمساحة إجمالية تصل إلى 140 م²، لاستخدام صاحب الحق أو قريبه، وفق الشروط الواردة في القانون. وإذا بيع الحق في الشقة خلال أربع سنوات من انتهاء البناء، تُجبى عند البيع الرسوم التي أُعفي منها.
• تحسين أراضٍ مخصّصة لمؤسسات عامة معيّنة، وفق الشروط الواردة في القانون.
• إضافة حقوق لبناء غرفة محمية (ممّاد).
• إضافة حقوق تهدف إلى إتاحة المبنى للأشخاص ذوي الإعاقة.
• أراضٍ في أحياء أُعلنت أحياءَ إعادة تأهيل، خلال فترة الإعلان.
• في بعض مشاريع تقوية المباني والتجديد الحضري تسري إعفاءات أو تخفيضات وفق ترتيبات خاصة تغيّرت على مرّ السنين.

كل إعفاء مشروط بشروط، وأحياناً يكون جزئياً فقط. لذلك يجدر فحص الاستحقاق قبل تقديم طلب الرخصة، لا فقط بعد وصول طلب الدفع.

في مكتب مشكال لتثمين العقارات والخدمات الهندسية نعمل في تقديرات رسوم ضريبة التحسين منذ سنوات طويلة. لمحادثة استشارية أولى مجانية مع مثمّن عقاري في موضوع رسوم ضريبة التحسين، اتصلوا – 04-9991515