היטל השבחה – אתם שואלים, אנחנו עונים

היטל השבחה הוא אחד הנושאים שאנחנו נשאלים עליהם הכי הרבה במשרד משקל – לפני מכירת נכס, לפני הגשת בקשה להיתר בנייה, וכשמגיעה מהוועדה דרישת תשלום שלא ציפו לה. ריכזנו כאן תשובות לשאלות הנפוצות.

מה זה היטל השבחה?

היטל השבחה הוא תשלום שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה גובה מבעל מקרקעין כאשר שווי המקרקעין עלה בעקבות החלטה תכנונית. ההסדר קבוע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. ההיגיון פשוט: כשהחלטה של מוסד תכנון מעלה את ערך הקרקע, חלק מעליית הערך חוזר לקופה הציבורית ומשמש לפיתוח היישוב ולצורכי ציבור.

ההיטל יכול לחול בשלושה מצבים עיקריים:

• אישור תכנית. תכנית שמוסיפה זכויות בנייה, משנה ייעוד (למשל מקרקע חקלאית למגורים) או מתירה שימושים חדשים. ההשבחה יכולה לחול גם על מקרקעין שגובלים בתחום התכנית או סמוכים לו, אם התכנית העלתה את שוויים.
• הקלה. היתר לסטות במידה מוגבלת מהוראות התכנית, כמו תוספת קומה או יחידת דיור, או בנייה בקו בניין מוקטן.
• שימוש חורג. היתר להשתמש בנכס לתכלית שאינה תואמת את הייעוד או את ההיתר, למשל הפעלת עסק בבניין שמיועד למגורים.

כיצד מחשבים את ההיטל?

שיעור ההיטל הוא 50% מההשבחה, כלומר מההפרש בין שווי המקרקעין לפני ההחלטה התכנונית לבין שוויים אחריה. שני המצבים נבחנים לאותו מועד, שנקרא “המועד הקובע”: יום תחילת תוקפה של התכנית, או יום אישור ההקלה או השימוש החורג.

את השומה עורך שמאי מטעם הוועדה המקומית. מהמועד הקובע ועד יום התשלום, סכום ההיטל מוצמד לפי הנמוך מבין מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבנייה. לכן, גם כשהתשלום נדרש שנים אחרי אישור התכנית, הבסיס לחישוב הוא שווי הקרקע במועד הקובע.

מתי משלמים?

ההיטל אינו משולם ביום אישור התכנית, אלא במועד המימוש – כשבעל הזכויות מנצל בפועל את ההשבחה. מועדי המימוש הנפוצים הם:

• קבלת היתר בנייה לפי התכנית או ההקלה.
• תחילת שימוש בפועל שהותר בהקלה או בשימוש חורג.
• מכירה או העברה אחרת של הזכויות במקרקעין.

כל עוד ההיטל לא שולם או הוסדר, הוועדה לא תנפיק את ההיתר, וגם לא יינתן האישור שנדרש לרישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין. לכן כדאי לברר את הנושא מוקדם, ולא ברגע האחרון לפני חתימה או לפני תחילת בנייה.

מי חייב בתשלום?

לפי החוק, החייב בהיטל הוא מי שהיה בעל המקרקעין או החוכר לדורות במועד הקובע. כשנכס נמכר אחרי אישור התכנית, ההיטל בשלה חל אפוא, ככלל, על המוכר. עם זאת, הצדדים רשאים לקבוע בחוזה המכר הסדר אחר, והמחיר צריך לשקף את מה שסוכם.

לפני חתימה על עסקה אנחנו ממליצים לבדוק מול הוועדה המקומית אילו תכניות, הקלות או שימושים חורגים אושרו מאז שהמוכר רכש את הנכס, להעריך אם צפוי חיוב, ולקבוע בחוזה במפורש מי נושא בו.

מה עושים אם לא מסכימים עם השומה?

מי שקיבל שומת היטל השבחה ואינו מסכים לה רשאי, בתוך 45 יום מיום שקיבל אותה, לבחור באחד משני מסלולים:

• בקשה למינוי שמאי מכריע – כשהמחלוקת היא על גובה ההשבחה ועל שאלות שמאיות. השמאי המכריע הוא שמאי מקרקעין חיצוני, שבוחן את עמדות הצדדים ומכריע בגובה ההשבחה. על הכרעתו אפשר להגיש ערר לוועדת הערר.
• ערר לוועדת ערר – כשהמחלוקת היא משפטית ביסודה: למשל, אם בכלל קמה חבות, אם חל פטור, או מהו המועד הקובע.

המועד של 45 הימים קצר, וחשוב לא להחמיץ אותו. בשני המסלולים כדאי להגיע עם שומה נגדית מנומקת של שמאי מקרקעין, ובשאלות משפטיות גם בליווי עורך דין. החוק מאפשר גם הסדרים לתשלום או להבטחת התשלום בזמן ההליך, כדי שהמימוש לא ייעצר. התוצאה של כל הליך תלויה בנסיבות, ואיש אינו יכול להבטיח אותה מראש.

מתי יש פטור מהיטל השבחה?

התוספת השלישית מונה כמה פטורים. הנפוצים שבהם:

• בנייה למגורים עד 140 מ”ר – בנייה או הרחבה של דירת מגורים, בשטח כולל של עד 140 מ”ר, לשימוש בעל הזכות או קרובו, בכפוף לתנאים שבחוק. אם הזכות בדירה נמכרת בתוך ארבע שנים מגמר הבנייה, ייגבה בעת המכירה ההיטל שממנו נפטרו.
• השבחה של מקרקעין שמיועדים למוסדות ציבור מסוימים, בתנאים שבחוק.
• תוספת זכויות לבניית מרחב מוגן (ממ”ד).
• תוספת זכויות שנועדה להנגשת המבנה לאנשים עם מוגבלות.
• מקרקעין בשכונות שהוכרזו כשכונות שיקום, בתקופת ההכרזה.
• בחלק מהפרויקטים של חיזוק מבנים והתחדשות עירונית חלים פטורים או הפחתות לפי הסדרים מיוחדים, שהשתנו לאורך השנים.

כל פטור כפוף לתנאים, ולעתים הוא חלקי בלבד. לכן כדאי לבדוק את הזכאות לפני הגשת הבקשה להיתר, ולא רק אחרי שמגיעה דרישת התשלום.

במשרד משקל שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים אנחנו עוסקים בשומות היטל השבחה שנים רבות. לשיחת ייעוץ ראשונה ללא עלות עם שמאי מקרקעין בנושא היטל השבחה, התקשרו – 04-9991515