الخطأ الذي قد يكلّفكم الملايين: لماذا يُعدّ تقدير القيمة الذاتي في وادي عارة مقامرة خطيرة

أنتم أمام صفقة العمر. فحصتم، وبحثتم، وحسبتم، وكنتم واثقين من أنكم تعرفون كم يساوي العقار. ثم جاء المثمّن – وانفجرت الفقاعة.

ظاهرة شائعة وخطيرة تحدث بين مستشاري القروض السكنية والمستثمرين ومحسّني السكن: محاولة «الدخول في حذاء المثمّن» وتقدير قيمة العقار بمفردهم. معادلتهم تبدو بسيطة ومنطقية على الورق:

1. يسألون سمساراً محلياً «بكم يُباع هنا؟».
2. يفتحون موقعاً مثل «مدلان» أو يفحصون الصفقات لدى سلطة الضرائب.
3. يأخذون آلة حاسبة ويُجرون تمريناً بسيطاً: المساحة بالمتر المربع × متوسط سعر المتر المربع في المنطقة.
4. النتيجة: يصلون إلى رقم يبدو لهم دقيقاً، ويبدأون في بناء الجبال والتلال عليه.

ثم تأتي لحظة الحقيقة (والكارثة)

عندما يُستدعى مثمّن عقاري لإجراء التقدير الرسمي للبنك، فجأة تُفسد الاحتفالية. القيمة الناتجة أقل بـ 10% أو 20% وأحياناً حتى 30% من الرقم الذي تخيّلتموه. النتيجة؟ يدخل الزبون في حالة ذعر، وتتعثّر الصفقة، وينشأ غضب هائل على المثمّن (الذي لم يفعل سوى أداء عمله بأمانة) أو إحباط ذاتي بسبب إهدار الوقت والمال.

لماذا يحدث ذلك؟ فنحن استخدمنا معطيات من الإنترنت! هذه الطريقة المبسّطة تتجاهل ثلاثة ألغام حاسمة، وهي في منطقة وادي عارة أكثر شيوعاً وخطورة بأضعاف:

1. لغم الشقق: وهم «الإجمالي والصافي» والتسجيل في الطابو

المساحة التي تظهر في مواقع الإنترنت أو في الأرنونا تعاني من التباس هائل. فالتصريحات لسلطة الضرائب جرت في فترات مختلفة، وأحياناً على أساس تصريح اعتباطي.

• البناء القديم مقابل الجديد: في البلدات العريقة قد تكون الفجوة بين المساحة المسجّلة والمساحة الفعلية كبيرة.
• توسيعات البناء: كثير من البيوت في المنطقة وُسّعت على مرّ السنين. الآلة الحاسبة البسيطة لا تعرف كيف تزن ما إذا كان التوسيع قانونياً، وهل له رخصة، أم أنه مخصّص للهدم. حساب المساحة وفق معطى جاف قد يخلق تشويهاً كبيراً في القيمة الحقيقية.

2. لغم الأراضي: المساحة التي اشتريتموها ليست المساحة التي ستبقى لكم (المصادرات)

في وادي عارة، موضوع الأراضي حساس ومعقّد. يرى الناس مستخرج طابو مكتوباً فيه أن لديهم دونماً (1,000 م²)، ويحسبون القيمة وفق الدونم. هذا خطأ قاتل. لماذا؟ لأن مخططات البناء الهيكلية (تبع) تتغيّر. قد يكون لديكم على الورق 1,000 م² «إجمالي»، لكن فعلياً مخطّط أن يمرّ هناك شارع أو ممر أو مبنى عام، وتُجري السلطة مصادرة لـ 40% من المساحة. فجأة يصبح دونمكم معادلاً لـ 600 م² «صافٍ» فقط للبناء. من لا يفحص الوضع التخطيطي بعمق وينظر فقط إلى «الإجمالي»، يرمي ماله في سلة المهملات ويشتري هواءً.

3. لغم «سعر المتر»: الفرق بين السمسار والمثمّن

كثيرون يميلون إلى الاعتماد على تقديرات السماسرة. مع كامل الاحترام لمهنة السمسرة، السمسار ليس مثمّناً. السمسار ينظر إلى «روح الأمور»، إلى السعر المطلوب وإلى التسويق. أما مثمّن العقارات فيعمل بالملقط.

المثمّن لا يرمي رقماً إجمالياً. بل يُجري وزناً (تعديلات) دقيقاً لكل بند وبند في العقار:

• هل الشقة خلفية أم أمامية؟ (هدوء مقابل ضجيج).
• هل قطعة الأرض مستوية أم ذات طبوغرافيا شديدة الانحدار ترفع تكاليف التطوير؟
• ما مستوى التشطيب الداخلي؟
• هل توجد حقوق بناء إضافية لم تُستغل؟

بينما يرى السمسار أو المشتري «بيتاً بمساحة 100 م²»، يرى المثمّن عشرات المكوّنات المختلفة التي يستطيع كل منها رفع القيمة أو خفضها بعشرات آلاف الشواقل. شقة بمساحة 100 م² في الطابق الأول لا تساوي شقة بمساحة 100 م² في الطابق الرابع دون مصعد، حتى لو كانتا في المبنى نفسه!

خلاصة القول

وحده مثمّن العقارات الذي يعرف المنطقة، ومخططات المصادرة في وادي عارة، ودقائق التسجيل، يعرف كيف يُجري عملية «التصحيح»: تصفية الصفقات، فحص الصافي مقابل الإجمالي، ووزن جميع المواصفات الفريدة للعقار.

لا تقامروا بأموالكم. قبل أن تتخذوا قراراً عقارياً – شراء أو بيع أو قرض سكني – الأمر الأذكى هو استشارة مثمّن. «التوفير» بالتخلي عن الاستشارة المبكرة يكلّف غالياً جداً فيما بعد.

للاستشارة تواصلوا مع «مشكال لتثمين العقارات والخدمات الهندسية»