تحدّي «المشاع» في الوسط العربي: الحل القانوني لتحويل الأرض المشتركة إلى عقار مسجّل ومربح

يواجه كثير من مالكي الأراضي في الوسط العربي واقعاً ملكياً معقّداً: أرض تاريخية مسجّلة «مشاعاً» (ملكية مشتركة) باسم عشرات الورثة، بعضهم مسجّل وبعضهم غير مسجّل. يخلق هذا الوضع جموداً عميقاً – لا يمكن الحصول على رخص بناء، ولا يمكن البيع، وتبقى قيمة الأرض «عالقة».

أحد الحلول الحديثة والقانونية والعادلة لهذا الوضع هو إجراء التوحيد والتقسيم. وهو أداة تخطيطية هدفها أخذ «الفوضى» الملكية القائمة، وإجراء «إعادة تركيب» (تفكيك) للقطع القديمة، وخلق نظام جديد: قطع أرض مرتّبة ومنتظمة ومسجّلة باسم مالكين منفردين (أو مجموعة صغيرة ومتفق عليها).

ليست مصادرة، بل تقسيم عادل

من أبرز المخاوف من هذا الإجراء مسألة «المصادرة». من المهم التأكيد: الاقتطاع للأغراض العامة في التوحيد والتقسيم ليس مصادرة.

فبينما المصادرة هي أخذ قسري للأرض، يقوم إجراء التوحيد والتقسيم على عدالة توزيعية. جميع مالكي الأراضي في المجمّع يقتطعون معاً، بشكل متساوٍ وبنسبة مئوية واحدة، المساحة المطلوبة للشوارع والأرصفة والمدارس وملاعب الأطفال. والنتيجة أن كل واحد يحصل على قطعة أرض ذات جودة ويسهل الوصول إليها، في بيئة متطورة، بدلاً من أن يقع العبء على مالك واحد فقط «وقع» عليه شارع.

دور المثمّن والحاجة إلى الموازنة: مال أم حقوق؟

يُدار الإجراء كله وفق أحكام القانون (قانون التخطيط والبناء)، ويشرف عليه مثمّن عقاري يُعدّ جدول تخصيص وموازنة وفق المعيار 15.

دور المثمّن هو ضمان الحفاظ على القيمة النسبية لكل مالك. لكن ماذا يحدث إذا تعذّر تقسيم المساحة بالتساوي تماماً؟ هنا تدخل دفعات الموازنة.

1. الموازنة بالدفع (دفعات الموازنة): إذا حصل مالك على قطعة أرض قيمتها أعلى (مثلاً قطعة على الزاوية أو ذات إمكانية وصول أفضل)، يُلزمه القانون بدفع «دفعات موازنة» لصالح المالك الذي حصل على قطعة قيمتها أقل. وهنا تكون أهمية المثمّن حاسمة: عليه تحديد الدفعات بشكل مناسب وعادل يعكس القيمة السوقية الحقيقية، بحيث لا يشعر أي طرف بالغبن.

2. الموازنة بحقوق البناء (البديل المفضّل): في حالات كثيرة، وبخاصة في الوسط العربي حيث يُفضَّل تجنّب الدفعات المالية، يكون الحل الناجع هو الموازنة عن طريق حقوق البناء. فبدلاً من الدفع بالمال، يستطيع المثمّن تحديد أن المالك الذي حصل على قطعة «أعلى» قيمة يحصل على حقوق بناء أقل، بينما يحصل المالك الذي حصل على قطعة «أقل» قيمة على حقوق بناء أكثر. وهكذا تتوازن القيمة الاقتصادية النهائية للقطعتين، دون أن يضطر أحد إلى وضع يده في جيبه.

اليقين يبدأ بالمساحة

لكي يكون المخطط كله قابلاً للتنفيذ وللتسجيل في الطابو، ودون نزاعات حدود مستقبلية، يجب أن يستند إلى مساحة تحليلية محوسبة. هذه المساحة الدقيقة هي الأساس لتسجيل القطع الجديدة، وتساهم في تحقيق يقين ملكي لسنوات قادمة.

عملية التوحيد والتقسيم هي الفرصة لتحرير أرض العائلة من الجمود، وتنظيم الملكية، وإتاحة البناء القانوني للجيل القادم، وفي حالات كثيرة رفع قيمة العقار بشكل ملموس.

لا تدعوا أرضكم تبقى عالقة في «المشاع». للاستشارة الأولية المجانية بشأن التوحيد والتقسيم، توجّهوا إلى مشكال لتثمين العقارات والخدمات الهندسية على الهاتف 04-9991515.