ما هي مصادرة الأرض؟

مصادرة الأرض في مجال العقارات تشير إلى فعل الاستيلاء القسري على حقوق الملكية في أراضٍ خاصة من قبل سلطة حكومية أو أي جهة قوية أخرى. تُنفَّذ هذه العملية من قبل السلطات، وقد تأتي مع تعويض كامل أو جزئي أو دون تعويض. في إسرائيل، المصادرة مسموح بها للأغراض العامة فقط وتُعدّ فعلاً ملكياً وليس إجراءً تخطيطياً. قبل أن يكون بالإمكان تنفيذ مصادرة وفق قانون التخطيط والبناء، يجب المصادقة على مخطط يخصّص الأرض لاستخدام الجمهور، وتنفيذ المصادرة وفق ذلك المخطط.

من يحق له مصادرة الأرض؟

في إسرائيل تملك صلاحية مصادرة الأراضي سلطات عامة مختلفة مثل اللجنة المحلية للتخطيط والبناء، والشركة الوطنية للطرق، وشركة الكهرباء. المصادرة مسموح بها فقط إذا كانت مخصّصة لتحقيق غرض عام، مثل بناء الشوارع، والمساحات العامة، والحدائق ومناطق الترفيه. يستطيع صاحب العقار الاعتراض على تغيير التصنيف، لكن في حالات معيّنة قد يبقى العقار مخصّصاً للمصادرة دون تعويض. وفي أوضاع معيّنة يستطيع المالك الاحتفاظ بالعقار لكن باستخدام محدود، وهذا يحدث عندما تخصّص السلطة منطقة كشارع أو كمحمية طبيعية، مما يصعّب على المالك استخدام العقار. يُسمّى هذا الوضع «المصادرة التنظيمية». هل يستوجب ذلك تعويضاً أو يُعدّ مصادرة فعلية؟ هذا الموضوع تحسمه المحكمة.

كيف تُنفَّذ المصادرة عملياً؟

تنقسم عملية مصادرة العقار إلى ثلاث مراحل. أولاً، يُعطى المالك المسجّل إشعاراً بنيّة مصادرة ملكه وكذلك إشعار للجمهور. بعد ذلك، يسلّم المالك حيازة العقار إلى الجهة المصادِرة. وأخيراً، تُنقل الملكية والحقوق في العقار إلى السلطة المصادِرة ويُفحص موضوع التعويض.

ما هو حجم التعويض عن مصادرة الأرض؟

وفق القوانين ذات الصلة، على السلطات التعويض عن جميع المكوّنات المرتبطة بالأرض، مثل المباني والمزروعات والمنشآت وكل ما هو ملحق بها بشكل دائم. كذلك هناك مطالبة بالتعويض عن مصادرة الأرض نفسها، لكن نسبة الأرض غير الملزمة بالتعويض محدّدة في القانون. فمثلاً، ينص قانون التخطيط والبناء على أنه عند المصادرة لأغراض معيّنة يمكن، وفق شروط معيّنة، عدم دفع تعويض عن ما يصل إلى 40% من مساحة القطعة. وفي هذا السياق، ينص مرسوم الأراضي (الاستملاك للأغراض العامة) على أنه يمكن، وفق شروط معيّنة، عدم دفع تعويض عن ما يصل إلى 25% من مساحة الأرض. أما إذا تجاوزت المصادرة النسبة المحدّدة في القانون، فهناك حالات كثيرة يُحدَّد فيها التعويض من المتر المربع الأول، وهذا يتوقّف على: من هي الجهة المصادِرة؟ ما الغرض من المصادرة؟ لأي تصنيف؟ هل تضرّرت قيمة باقي القطعة؟ فمثلاً تعويض المصادرة وفق قانون التخطيط والبناء يمكن أن يكون بإجراءين منفصلين: الإجراء الأول تعويض بسبب انخفاض القيمة وفق المادة 197 من قانون التخطيط والبناء، والإجراء الثاني تعويضات المصادرة وفق أحكام فصل المصادرات في قانون التخطيط والبناء. وخلاصة القول، لكل قانون مواعيد معيّنة وإجراءات مختلفة تستوجب مهنياً يفهم جيداً القانون والإجراءات الواجب اتباعها.

كيف يدخل مثمّن العقارات في الصورة؟

دور مثمّن العقارات حاسم لضمان تعويض عادل ومنصف عن الملك المصادَر، إذ يحق للسلطة المصادِرة ولصاحب العقار على حدّ سواء الاعتراض على تقدير القيمة، إذا شعرا بأن المبلغ غير عادل أو لا يعكس بدقة القيمة الحقيقية للعقار. يُجري المثمّن تقديراً للعقار ويحدّد قيمته السوقية. وتُستخدم هذه القيمة بعد ذلك أساساً للتفاوض على مقدار التعويض الذي سيُدفع للمالك.

تواجهون مصادرة عقار؟

نحن في «مشكال – تثمين العقارات والخدمات الهندسية» نفخر بخبرة واسعة في مجال مصادرات العقارات، ونحن هنا لنقدّم لكم تقديراً عادلاً وموضوعياً لعقاركم. توجّهوا إلينا اليوم للحصول على تقدير.