تقدير قيمة عقار تجاري وتحديد بدل إيجار مناسب

لا تستطيعون الانتظار للتوقيع على اتفاقية الشراء والمصافحة؟ أو تريدون تأجير/استئجار مساحة مكتبية/تجارية؟ نستطيع تفهّم الحماس. ومع ذلك، تسبق ذلك عدة مراحل على الطريق، إحداها إجراء تقدير قيمة/تقدير بدل إيجار مناسب للعقار مع مثمّن عقاري مرخّص.

إذاً ما هي العقارات التجارية، ولماذا من المهم إجراء تقدير قيمة/تحديد بدل إيجار مناسب للعقار، وهل يجدر إجراؤه في كل حال؟ تابعوا القراءة…

«لماذا يجب إجراء تقدير قيمة للعقار التجاري أو تحديد بدل إيجار مناسب له؟

كل عقار لا يُستخدم للسكن (أي عقار خاص) هو عقار تجاري. ومن هنا، يمكن أن تكون العقارات التجارية محلاً، أو مكتباً، أو مبنى مكاتب، أو موقف سيارات / كراجاً كاملاً، أو قاعة مناسبات، أو مطعماً وما شابه.

الجواب عن سؤال «لماذا يجب إجراء تقدير قيمة لعقار تجاري؟» واضح إلى حدّ ما، لكننا نذكره ونؤكده مع ذلك: قليلة (إن وُجدت) هي العقارات التي تبقى قيمتها على حالها. أي أن مكتباً اشتُري عام 1998 لن يبيعه المالك على الأرجح بالمبلغ نفسه، لأن القيمة تغيّرت (نحو الأفضل أو الأسوأ، وإن كان الاتجاه على المدى الطويل إيجابياً في الغالب)، ولهذا أيضاً علاقة مباشرة بتحديد بدل الإيجار المناسب إذا كان الحديث عن تأجير وليس بيع عقار.

ومن هنا، قبل بيع/شراء/استئجار/تأجير عقار – خاص أو تجاري – يجب فحص ما هي قيمته أو بدلاً من ذلك ما هو بدل الإيجار المناسب لهذا العقار.

كيف يحدث أن يتنازل المشترون عن تقدير قيمة لعقار تجاري أو عن تحديد بدل إيجار مناسب؟

لنبدأ تحديداً من النهاية: خدمة من نوع تقدير قيمة العقار (الخاص أو التجاري) هي مصلحة واضحة للطرفين: من يعرض العقار للبيع ومن يرغب في شرائه. ومع ذلك، تُوقَّع أحياناً صفقات دون أن يقدّر مثمّن عقاري مرخّص قيمة العقار. كذلك في حالات غير قليلة يسقط تأجير مساحة تجارية بسبب المطالبة ببدل إيجار أعلى بكثير من السوق. أو العكس.

كيف يحدث أمر كهذا؟ لذلك عدة تفسيرات:

• الوعي بتقدير قيمة العقارات الخاصة – عالٍ. ومع ذلك، عندما يتعلق الأمر بالعقارات التجارية، هناك من يعتقدون بسذاجة أن «قواعد اللعبة» مختلفة (في الغالب يكونون مبادرين في بداية طريقهم يأتون إلى الاستثمار دون أي معرفة أو خبرة سابقة).
• كذلك، هناك أصحاب عقارات يمارسون ضغوطاً على المشترين المحتملين، فيستسلم هؤلاء في النهاية ويتنازلون عن تقدير القيمة («لن تجد صفقة كهذه! ليس لديّ وقت للتباطؤ – إما أن تريد أو لا»)
• ليس الجميع على دراية بأن تقدير القيمة فحص يجب إجراؤه في أقرب وقت ممكن من موعد الصفقة. أي قد يحدث أن يعرض صاحب العقار التجاري على المشتري تقدير قيمة أُجري قبل أربع سنوات. القيمة قد ترتفع وتنخفض حتى خلال فترة نصف سنة، لذلك من المهم عدم الاكتفاء بأن «تقديراً قد أُجري بالفعل»، بل ضمان تقدير يعكس قيمة العقار عند التوقيع.
• الحماس الزائد الذي يدفع المشترين/المستأجرين إلى تجاوز نقاط مهمة يفحصها مثمّن العقارات ويحلّلها، مثل نسبة العائد، والمساحة الإجمالية/الصافية، والمساحة الأساسية والمساحات المشتركة، والموقع والقدرة التفاوضية، ورسوم الإدارة، ومستوى التشطيب/مستوى الغلاف وغير ذلك، مما يؤثر بشكل مباشر على قيمة العقار وعلى الإيجار المدفوع.

«أملك عقاراً تجارياً. هل عليّ إجراء تقدير القيمة أو تقدير بدل إيجار مناسب فقط إذا طلب المشتري ذلك؟»

سؤال مهم والجواب عنه هو لا. عليكم أن تتذكّروا أن تقدير قيمة العقار التجاري أو ما هو الإيجار المناسب لا يُجرى حصراً من أجل المشترين، بل من أجلكم أيضاً.

كأصحاب عقار، من المهم أن تعرفوا ما هي القيمة الحالية للعقار وما هو بدل الإيجار المناسب للوصول إلى مستوى منفعة عادل وموثوق. كذلك ستظهرون أكثر مصداقية واستقامة أمام المشترين/المستأجرين إذا عرضتم تقدير قيمة محدَّثاً أو تقدير بدل إيجار محدَّثاً، وهو ما قد يسهم بالتأكيد في التقدّم نحو التوقيع.

«مشكال – تثمين العقارات والخدمات الهندسية» – يسرّنا أن نرافقكم في إجراءات أي صفقة عقارية تُجرونها، وأن نقدّم خدمة محدَّثة وشاملة بشأن العقار التجاري، سواء كان ذلك تحديد القيمة أو تقدير بدل الإيجار المناسب. تواصلوا معنا الآن!