في إجراء لطلب رخصة بناء؟ أو تريدون بيع قطعة أرض؟ توقّفوا لحظة!! واقرأوا!

تلقّيتم مطالبة بدفع رسوم ضريبة التحسين؟

لا تدفعوا قبل أن تفحصوا!!

صفقة العقارات أمر معقّد يتطلّب أهل اختصاص مثل مثمّن عقاري ومحامٍ وغيرهم.

كثير من الناس لا يأخذون دفع رسوم ضريبة التحسين بالحسبان، سواء عند نقل الحقوق أو عند تنفيذها مثل إجراء طلب الرخصة.

إذاً ما هو رسوم ضريبة التحسين أصلاً؟

كثيرون يخلطون بين ضريبة التحسين الرأسمالي (مس شيفح) ورسوم ضريبة التحسين. ضريبة التحسين الرأسمالي تُدفع لسلطة الضرائب، أما رسوم ضريبة التحسين فهو ضريبة تفرضها اللجنة المحلية للتخطيط والبناء مقابل تحسين طرأ على العقار نتيجة المصادقة على أحد ما يلي:

• مخطط بناء هيكلي (تبع) – مثال: مخطط يغيّر تصنيفاً زراعياً إلى تصنيف سكني.
• منح تسهيل – مثال: السماح بخمس طوابق بدلاً من أربعة مسموح بها.
• السماح باستخدام مخالف – مثال: السماح باستخدام تجاري لمدة 5 سنوات بدلاً من السكن.

الغاية من الدفع هي تغطية نفقات اللجنة المحلية العاملة في تخطيط الأرض وتطويرها، ودفع التعويضات عن انخفاض القيمة، والاستثمار في التعليم، وشراء وصيانة المباني والمنشآت لمنفعة الجمهور وغير ذلك.

من يدفع رسوم ضريبة التحسين؟

يُفرض الرسم على صاحب الحقوق عند المصادقة على المخطط المحسِّن وليس على المشتري (هناك حالات يدفع فيها المشتري الرسم بموافقة متبادلة، لكن من المهم معرفة أن قسيمة الدفع في نظر اللجنة ستكون باسم صاحب الحقوق/البائع).

متى يُدفع رسوم ضريبة التحسين؟

عند تنفيذ الحقوق في الأرض بعملية بيع (تنفيذ كامل) أو بطلب رخصة (تنفيذ جزئي).

كم يُدفع رسوم ضريبة التحسين؟

مقدار رسوم ضريبة التحسين هو نصف التحسين – 50% من ارتفاع قيمة الأرض (التحسين الذي نشأ نتيجة المصادقة على المخطط). من المهم التأكيد على أن الحديث ليس عن ارتفاع قيمة العقار، بل عن ارتفاع قيمة الأرض. لغرض حساب رسوم ضريبة التحسين والمبلغ الدقيق للدفع، يجب حساب قيمة الأرض (تأكيداً – وهي ليست مطابقة لقيمة العقار) التي يقدّرها مثمّن عقاري من قبل اللجنة المحلية. وهو نصف الفرق بين قيمة الحقوق في الوضع السابق قبل المصادقة على المخطط المحسِّن وقيمة الحقوق في الوضع الجديد.

كيف نفحص ونعترض على مقدار التحسين أو على أصل فرضه؟

عند تلقّي تقدير التكليف برسوم ضريبة التحسين من اللجنة المحلية، يحق لصاحب الحقوق تقديم اعتراض على رسوم ضريبة التحسين لتخفيض تقدير اللجنة، من خلال التوجّه لتعيين مثمّن حاسم أو من خلال التوجّه إلى لجنة الاستئناف لرسوم ضريبة التحسين والتعويضات. تجدر الإشارة إلى أن طلب الاعتراض محدود بنافذة زمنية ضيّقة جداً تصل إلى 45 يوماً من يوم تلقّي التقدير، لذا من المهم جداً الالتزام بالموعد، إذ إن إمكانية الاعتراض على التقدير بعد انقضائه محدودة جداً.

تستند مطالبة الدفع إلى تقدير عقاري من مثمّن اللجنة مع إضافة الربط بمؤشر أسعار المستهلك/مدخلات البناء، الأدنى بينهما، وفي بعض الحالات تُضاف فائدة السلطات.

نحن في مشكال لتثمين العقارات والخدمات الهندسية نستطيع أن نفحص لكم مقدار رسوم ضريبة التحسين وأصل فرضه، وأن ندرس ما إذا كانت هناك جدوى من الاعتراض على تقدير اللجنة.

إذا تقرّر الاعتراض على تقدير اللجنة عبر إجراء المثمّن الحاسم أو لجنة الاستئناف، يُعدّ المثمّن العقاري من طرفكم تقديراً مضاداً (مختلفاً) يدّعي فيه مقدار رسوم ضريبة التحسين المناسب إن وُجد، وأصل التكليف وغير ذلك. وذلك بعد التوجّه إلى وزارة العدل (مجلس المثمّنين) لتعيين مثمّن حاسم.

بعد معرفة هوية المثمّن الحاسم تُرسَل إليه المستندات ذات الصلة (تقديرات الطرفين، مواد مساعدة لم تُفتح لاطّلاع الجمهور، مستندات داعمة، ردود، معطيات ومعلومات ذات صلة) قبل انعقاد الجلسة.

وبناءً على ما سبق، يُبلغ المثمّن الحاسم الطرفين بموعد انعقاد الجلسة التي يعرض فيها الطرفان ادّعاءاتهما.

بعد الجلسة يحسم المثمّن الحاسم في تقديره مقدار رسوم ضريبة التحسين، الذي يحلّ محلّ مقدار رسوم ضريبة التحسين المحدّد في تقدير اللجنة. (توجد إمكانية للاعتراض على قرار المثمّن الحاسم من خلال التوجّه إلى لجنة الاستئناف).

لمزيد من التفاصيل وللاستشارة الأولية في هذا الموضوع يُرجى التوجّه إلى مكتبنا «مشكال – تثمين العقارات والخدمات الهندسية»، أو ببساطة اتصلوا – 04-9991515