لا اتفاق؟! عن فضّ الشراكة في العقارات

اشتريتم أو ورثتم عقاراً مع شركاء آخرين؟ تريدون تقسيم الحقوق بينكم ومعرفة الموازنة الصحيحة؟ تريدون فضّ الشراكة في العقار؟

قبل كل شيء من المهم جداً معرفة أن المشرّع الإسرائيلي يرى أنه لا يمكن فرض الشراكة على مالكي العقارات خلافاً لإرادتهم، وأنه لا يجوز إجبار شخص على البقاء في علاقة شراكة مع آخرين، ولذلك سهّل قانون العقارات إنهاء علاقة الشراكة عن طريق فضّ الشراكة في العقار ومنح كل شريك الحق في أن يطلب في أي وقت فضّ الشراكة.

الحق في المطالبة بفضّ الشراكة في العقار مكفول لكل واحد من الشركاء، مهما كانت حصته في الشراكة.

أي أنه حتى الشريك الذي يملك حصة ضئيلة في الملكية المشتركة يحق له في أي وقت التوجّه إلى المحكمة والمطالبة بفضّ الشراكة في العقار، دون أن يشرح الأسباب التي دفعته إلى ذلك. ومع ذلك، يحق للمحكمة رفض دعوى فضّ الشراكة إذا رأت أن الفضّ لن يكون عادلاً في ظروف الحالة.

إذا كان الشركاء الآخرون يرغبون في الاحتفاظ بالعقار، ولم تكن هناك إمكانية عملية أو تخطيطية لتقسيم القطعة ومنح ذلك الشريك الجزء الذي يستحقه منها، يحق لهم الاحتفاظ بالعقار في أيديهم، لكن عليهم أن يدفعوا لذلك الشريك الذي يطلب الفضّ ما كان سيؤول إليه لو بيع العقار.

أي أن اتفاق فضّ الشراكة في العقار مع الشركاء الآخرين على بقائهم مالكين مشتركين هو شرط لمثل هذه التسوية.

فضّ الشراكة في العقار عن طريق التقسيم:

توجّه المشرّع هو الحفاظ قدر الإمكان على حقوق المالكين في العقار عن طريق تقسيمه عيناً.

وذلك بحيث يحصل كل شريك على جزء معيّن من العقار بحسب نسبة حصته في الملكية المشتركة.

من المفهوم أن تقسيم العقار يجب أن يتوافق مع أحكام قانون التخطيط والبناء، الذي يحدّد قواعد تقسيم العقارات من الناحية التخطيطية.

لذلك، إذا تعذّر تقسيم العقار عيناً بسبب قيود قانون التخطيط والبناء (مثلاً، المساحة الدنيا التي يجب أن تكون لكل قطعة) أو لأن التقسيم المادي غير ممكن (مثلاً، مبنى صغير لا يمكن تقسيمه أو أن تقسيمه سيقلّل من قيمته بشكل كبير)، تُفضّ الشراكة عن طريق بيع العقار وتقسيم الحصيلة بين الشركاء.

عندما يكون التقسيم متفقاً عليه بين جميع الشركاء، فإنه يُنفَّذ عن طريق إعداد مخطط تقسيم يُعدّه مسّاح مرخّص.

يُقدَّم المخطط للمصادقة عليه من لجنة التخطيط والبناء، وبعد المصادقة عليه ومراقبته من قبل دائرة المساحة الحكومية، يُسجَّل في سجل العقارات.

وذلك بحيث تُسجَّل، بدلاً من تسجيل قطعة واحدة بملكية مشتركة، قطع جديدة بملكية منفصلة.

تستوجب عملية التقسيم هذه تقديم شهادات الضرائب كشرط لتسجيلها في سجل العقارات. والسبب في ذلك أن العقار في مثل هذا التقسيم يُقسَّم أيضاً بين المالكين المشتركين.

ومعنى مثل هذا التقسيم أن المالكين المشتركين الآخرين يتنازلون، في كل قطعة ناتجة عن التقسيم، عن حصصهم للشريك الآخر الذي تُسجَّل القطعة باسمه.

عندما لا يتفق الشركاء على تقسيم العقار عيناً، ويُقدَّم طلب إلى المحكمة لفضّ الشراكة، تفحص المحكمة ما إذا كان العقار قابلاً للتقسيم عيناً.

إذا كان الأمر كذلك، تأمر المحكمة بالتقسيم، ويحق لها فرض دفعات موازنة من شريك إلى آخر، وذلك عندما يحصل أحد الشركاء نتيجة التقسيم على أكثر من حصته في عقار الشراكة.

أما إذا كان المانع من التقسيم عيناً يسري على بعض الشركاء فقط، فيحق للآخرين الاحتفاظ بالعقار في أيديهم بشكل مشترك أو تقسيمه بينهم، شريطة أن يدفعوا للشركاء الآخرين الذين يسري عليهم المانع حصتهم في الشراكة وفق القيمة التي كان يمكن الحصول عليها عند بيع العقار بالتنفيذ الجبري.

في كل تقسيم عيني يحق للمحكمة أن تأمر بتسجيل حق ارتفاق من قطعة إلى قطعة تنشأ عن التقسيم، عندما يتبيّن لها أنه نتيجة التقسيم لا يوجد ممر حر إلى واحدة أو أكثر من القطع.

خلافات شائعة بين الورثة

«على ماذا يمكن الخلاف أصلاً عند الحصول على إرث بهذا السخاء؟» – كورثة تجدون أنفسكم هذه الأيام في طريق مسدود مع «الشركاء» في الإرث، ربما سمعتم هذه الجملة كثيراً. بشكل طبيعي، لكل وارث رغبات وتفضيلات مختلفة بشأن ما هو صحيح أو غير صحيح فعله بالإرث. نطاق الخلافات المحتملة واسع جداً، ويشمل من بين أمور أخرى الخلافات التالية:

• بعض الورثة يرغبون في تأجير العقار («من المتوقع ارتفاع القيمة! ممنوع البيع!»)، بينما يريد بعضهم بيعه («أحتاج إلى هذا المال الآن!»)
• بعض الورثة يريدون ترميم العقار، بينما البعض الآخر – لا
• هناك ورثة يوافقون على مستأجر معيّن، بينما يصرّ آخرون على «نمط مستأجر» مختلف، وغير ذلك…

هل يبرّر الخلاف (مهما كان عميقاً ومهماً) فضّ الشراكة في العقار بين الورثة؟ في حالات غير قليلة – نعم. لماذا؟ لأن الخلاف يخلق في كثير من الأحيان «جموداً». أي أن الإرث الواقع في مركز الخلاف لا يُوجَّه نحو الربح، وهكذا لا يربح أحد فحسب، بل يخسر الجميع بالضرورة. أما مع فضّ الشراكة، فيستطيع كل واحد من الورثة الاستفادة من الإرث الذي حصل عليه.

فضّ الشراكة في العقار بين الورثة – الخيارات المتاحة

بشكل عام، هناك خياران رئيسيان متاحان لكم:

• الخيار 1 – البيع والتقسيم: يُعدّ هذا الخيار «الكلاسيكي» والأبسط. لنفترض أنكم ورثتم منزلاً سكنياً قيمته الحالية نحو 3 ملايين شيكل. كجزء من عملية فضّ الشراكة، يُباع المنزل، وتُقسَّم أموال المشترين بين الشركاء بالتساوي / أو بتقسيم آخر وفق رغبات المورّث.
• الخيار 2 – تقسيم العقار: خيار آخر هو تقسيم العقار بين جميع الورثة، بحيث يحصل كل واحد على الجزء الذي يستحقه ويتصرّف «بشكل مستقل». مثلاً: لنفترض أن أخوين حصلا من والديهما على دونمين من أرض مصنّفة للسكن. إذا كانت قيمة القطعتين متساوية، يستطيع كل واحد الحصول على دونم كجزء من عملية الفضّ، والتصرّف في إرثه كما يشاء (البناء، البيع، إلخ). أما إذا لم تكن القيمة متساوية لاعتبارات تثمينية أخرى مثل الواجهة على الشارع مقابل الخلفية، والطبوغرافيا، والموقع، والإطلالة، وحقوق البناء، فإن المثمّن يقدّر قيمة كل منهما على حدة ويُجرى التقسيم وفق القيمة لا وفق المساحة.

ماذا نفعل عندما تكون العلاقة بين الورثة غير جيدة؟

الحالة الأكثر شيوعاً للإرث هي أن يورّث الوالدان (أو الأب والأم كل على حدة) أملاكهما لأبنائهما. وبينما هناك إخوة ينعمون بعلاقة عائلية ودّية قريبة وعميقة، هناك إخوة علاقتهم ببعضهم معقّدة. فماذا يحدث عندما يحصل إخوة ليسوا على تواصل على إرث؟

• في حالات معيّنة، يبني الحصول على الإرث جسراً ويمنح فرصة لتجديد العلاقة
• في حالات أخرى، لا يزيد الإرث العلاقة المعقّدة أصلاً إلا تعقيداً. الحل؟ فضّ الشراكة في العقار بين الورثة.

لمزيد من التفاصيل وللاستشارة الأولية في هذا الموضوع يُرجى التوجّه إلى مكتبنا «مشكال – تثمين العقارات والخدمات الهندسية»، أو ببساطة اتصلوا – 04-9991515