عملية تحويل تصنيف الأراضي الزراعية للبناء

في الإعلانات على شبكات التواصل الاجتماعي، وفي عناوين الصحف، وحتى في الإعلانات الإذاعية، تتعرّضون لـ«عرض لا يجوز تفويته!»: الاستثمار في أرض زراعية. وبالفعل، يقوم الاستثمار في أرض كهذه على مجموعة من المزايا، لكن أيضاً على عيب نسبي من المهم معرفته: الأرض التي تشترونها اليوم لا تُبنى عليها المباني غداً (وغالباً، ولا بعد سنة).

كل أرض تستثمرون فيها يجب أن تمرّ بعملية تحويل تصنيف. إحدى الطرق الطريفة لتوضيح أهمية عملية تحويل تصنيف الأراضي هي بمثال بعيد جداً عن عالم العقارات – عالم الطعام. فكما أنكم مطالبون بالانتظار بصبر حتى يذوب الطعام المجمّد لتتمكّنوا من طهيه وأكله، كذلك مع الأرض الزراعية – لا يمكن البناء عليها إلا بعد تحويل التصنيف.

مسوّقو الأراضي الزراعية يعرفون ما يفعلونه للمس المشاعر ودفع المهتمّين إلى التحرّك. والدليل على ذلك؟ حقيقة أنكم أنتم أيضاً (هكذا نفترض) وصلتم إلى هنا لأنكم تفكرون بإيجابية في الاستثمار في أرض. سعر «الفرصة» والتوقّعات الواعدة بارتفاع القيمة يجعلانكم بالتأكيد تتساءلون: «إذاً لماذا لا، في الواقع؟».

أسعار الشقق في إسرائيل تواصل الارتفاع، وهي تبعد الإسرائيليين عن حلم وحاجة الجدران الأربعة. وخلافاً لأسعار الشقق، أسعار الأراضي الزراعية في المتناول وشراؤها ممكن حتى برأس مال ذاتي فقط. لا شك أن الحديث عن خيار يجدر النظر فيه، لكن من المهم أيضاً تذكّر أمر جوهري: فقط بعد استكمال مراحل عملية تحويل تصنيف الأرض الزراعية، يكون بالإمكان البناء عليها. لحظة! ماذا تشمل عملية تحويل تصنيف الأراضي وخلال كم من الوقت يمكن البناء على الأرض؟ أمامكم كل ما يهمّ معرفته عن تحويل تصنيف الأراضي الزراعية للبناء.

ما هو تحويل تصنيف الأرض أصلاً ولماذا من المهم أن يُحوَّل؟

إلى جانب سعر الاستثمار الذي يخاطبكم، لا تعرفون الكثير عن الأرض الزراعية للاستثمار؟ نشرح باختصار ما هو تحويل التصنيف في الواقع: يدعوكم المسوّقون إلى الاستثمار في أرض. ومن هنا، عندما تأتون لمعاينتها، سترون فعلياً مساحة زراعية «كلاسيكية» بعيدة عن البريق. ولماذا تريدون أصلاً الاستثمار في أرض؟ لأن شراء أرض تصنيفها زراعي يُعرض بسعر في المتناول إلى حدّ «لا يُصدَّق».

إذاً أين المشكلة في الواقع؟ البناء على الأرض مشروط بتحويل تصنيفها، وهو في الواقع تغيير تصنيفها. وعندها فقط يمكن بناء مبانٍ عليها وفق المخططات (مبنى مكاتب، مبنى سكني وما شابه). أي ما دامت غير محوّلة التصنيف، فأنتم تملكون أرضاً فقط.

تحويل تصنيف الأراضي – لماذا يجب تحويل تصنيف الأرض؟

إذا كنتم أنتم أيضاً تسألون أنفسكم «ما المشكلة في البناء على الأرض ببساطة؟»، فأنتم تسألون سؤالاً يسأله كثير من المستثمرين والمهتمّين الآخرين. ما يحدث عملياً هو أن لكل أرض في إسرائيل تصنيفاً معيّناً – من أرض مخصّصة لبناء مبانٍ سكنية وحتى أرض سيُبنى عليها مركز تجاري. وحالما تريدون تغيير تصنيف الأرض، مثلاً – من أرض زراعية إلى أرض للبناء، يجب تقديم طلب لتحويل تصنيف الأرض.

تشمل عملية تحويل التصنيف عدة مراحل، من بينها:

• صياغة اقتراح/مخطط لتغيير تصنيف الأرض
• تقديم المخطط إلى لجنة التخطيط المختصة (غالباً اللجنة اللوائية للتخطيط والبناء، وأحياناً أيضاً لجنة الحفاظ على الأراضي الزراعية والمناطق المفتوحة)
• إيداع المخطط – في هذه المرحلة يحق للجمهور تقديم الاعتراضات، وبعد ذلك فقط يُتّخذ قرار بالمصادقة عليه
• تمت المصادقة على تحويل التصنيف؟ غالباً تلزم بعد ذلك أيضاً إجراءات توحيد وتقسيم وتسجيل، وفي نهايتها فقط يحصل كل مشترٍ/مستثمر على حصته من الأرض

خلال كم من الوقت تُمنح المصادقة على تحويل تصنيف الأراضي؟

لا يمكن الحديث عن عملية تحويل تصنيف الأراضي دون الحديث عن «مدة التحويل». الجواب عن سؤال كم من الوقت تحتاج الأرض لتحويل تصنيفها ليس قاطعاً ويتوقّف على عدة عوامل. فمن جهة قد يُحوَّل تصنيف أرض بعد خمس سنوات، لكن هناك أيضاً قصص عن مستثمرين انتظروا أكثر من عقد لتحويل تصنيف الأرض.

إذا كنتم مهتمّين باستثمار فوري – من اليوم إلى الغد، فالاستثمار في أرض زراعية ليس مسار الاستثمار المناسب لكم. يتطلّب الاستثمار في أرض صبراً، وبالأساس فهماً بأنكم لا تستثمرون في أربعة جدران، بل في أرض.

لا نتخطّى فحص الأرض وشروط الصفقة قبل الاستثمار

• فحص شروط الصفقة وحالة الأرض يُجرى بالأساس لضمان مصداقية البائع. وتُقاس المصداقية أيضاً وفق سمعة البائع وخبرته، لكن الأهم بالأساس هو المعلومات التي تُقدَّم لكم. ما دامت تُقدَّم لكم معلومات شفافة وموثوقة عن توقّعات تحويل التصنيف، تستطيعون اتخاذ قرار مدروس أكثر (على افتراض أن شروط الصفقة مناسبة لكم فعلاً). وفي المقابل، كثيراً ما تُطلق في الهواء وعود كاذبة لا يصدّقها البائعون أنفسهم، وعن مثل هؤلاء البائعين تحديداً يجدر الابتعاد.
• تذكّروا أنكم تشترون غالباً «إعلاناً» مغرياً لا تُذكر فيه السطور الصغيرة. ودورنا هو فحص جودة الصفقة بكل جوانبها – من الحالة الراهنة للأرض، مروراً بوضعها التخطيطي، وحتى قيمتها المالية.

لماذا مراحل تحويل تصنيف الأرض الزراعية ليست ذات صلة تماماً؟

لا تفهمونا خطأ: تحويل التصنيف الذي تتمنّونه مشروط بالالتزام بجميع المراحل. ومن هنا، من المهم معرفتها والتعمّق فيها وفهم كل جانب في الاستثمار. وما الأهم من ذلك فهمه؟ أن الحديث في النهاية عن عدد قليل من المراحل، من بينها صياغة مخطط، والحصول على مصادقة من السلطة المحلية ومن اللجنة اللوائية وغير ذلك. وبما أن الحديث عن «مجرد» بضع مراحل، قد يظن المشترون المتلهّفون أن عملية تحويل التصنيف سريعة («هناك بضع مراحل فقط، كم من الوقت قد يستغرق ذلك؟»). هل هذا صحيح؟ هناك أمران مهمان عليكم معرفتهما عن تحويل تصنيف الأرض الزراعية:

• يمكن قول الكثير عن العملية، لكنها ليست قصيرة. وخلافاً لإذابة الطعام التي تستغرق نحو ساعة، قد يستغرق تحويل تصنيف الأرض سنوات
• رغم أن هذا ما يأمله المسوّقون والمستثمرون، ليست جميع الأراضي تُحوَّل ويُصادَق على تغيير تصنيفها. أي أن مراحل عملية تحويل تصنيف الأرض الزراعية لن تُستكمل بالضرورة
• لهذا السبب، يجب إجراء فحص شامل (!) للأرض بمساعدة مثمّن عقاري مرخّص. فحص كهذا لا يكشف فقط ما هي قيمة الأرض، بل أيضاً ما إذا كانت هناك رخصة للبناء عليها.

تلقّيتم عرضاً للاستثمار في أرض زراعية؟ عدتم متحمّسين من لقاء مع مسوّقي أراضٍ؟ ربما وجدتم فعلاً أرضكم الوحيدة. وكيف يمكنكم فحص ذلك؟ بفحص مثمّن عقاري يمكن من خلاله تقييم جودة الاستثمار وجدواه. لمحادثة استشارية أولى مجانية في موضوع مراحل عملية تحويل تصنيف الأرض الزراعية، اتصلوا – 04-9991515