ما هو تثمين العقارات؟
تثمين العقارات مهنة حرة قائمة في معظم الدول الغربية، ومنظّمة بالتشريع وبهيئات قانونية تعمل كجهات تنظيمية. مثمّن العقارات هو المخوّل الحصري من الناحية القانونية بتحديد قيمة أي عقار. وهو يعمل في تقديرات القيمة، عادةً تقديرات «القيمة السوقية» للأملاك غير المنقولة (العقارات). تنبع الحاجة إلى التقديرات من طبيعة سوق العقارات: الأملاك المتداولة فيها منتجات غير متجانسة؛ لا يشبه عقار آخر، وتختلف بالأساس في الموقع، وهو العامل الرئيسي في تحديد القيمة. ولهذا لا يمكن وجود ساحة تداول مركزية للعقارات، كما توجد بورصة لغرض التداول في أسهم الشركات التجارية والسندات. وغياب سعر يُحدَّد في ساحة تداول يستلزم إجراء تقدير قيمة. يُجرى التقدير من قبل مثمّن عقاري مرخّص، وفق قواعد التثمين المتعارف عليها.
ما هو دور مثمّن العقارات؟
المثمّن مهني دوره بالأساس تقدير القيمة المالية للحقوق في العقارات. لدى معظم الزبائن من القطاع الخاص، يتم اللقاء مع المثمّن قبيل شراء أو بيع عقار. يمكن استشارة مثمّن لتقدير قيمة العقار لمعرفة كم يُطلب مقابله، وإشراكه لغرض التفاوض مع المشتري، وبالطبع الاستعانة بخدماته لتقديم تقرير تثمين (تقدير/رأي مهني) إلى أي جهة ذات صلة مثل البنك لغرض القرض السكني، واللجنة المحلية، وسلطة الضرائب، ومنظومة المحاكم، وسلطة أراضي إسرائيل وغير ذلك.
يتناول تثمين العقارات مجالات غير قليلة، من بينها:
- تقدير القيمة السوقية للأراضي، والمباني السكنية بما فيها الشقق والبيوت وغيرها، ومباني التجارة والصناعة والسياحة، والإيجار المحمي وغير ذلك.
- تقديرات للبنك لغرض التمويل، والقرض السكني وغيره.
- الجدوى الاقتصادية وتقارير الصفر.
- تقديرات رسوم ضريبة التحسين.
- تقديرات/آراء مهنية لسلطة الضرائب.
- تقديرات/آراء مهنية للمحكمة.
- دفع مخططات التوحيد والتقسيم.
- تعويضات المصادرات وانخفاض القيمة.
- تقدير لغرض تحديد القيمة في صفقات سلطة أراضي إسرائيل والدفعات لها/ضدها.
أهمية مثمّن العقارات
دور مثمّن العقارات معقّد حتى بالمقارنة مع أصحاب المهن الأخرى في المجال. فالمثمّن ملتزم بالطبع بمصالح زبائنه – لكنه خاضع أيضاً لمعايير موضوعية. إذا كان تقدير قيمة العقار غير دقيق أو غير مؤسَّس بما يكفي، فقد يتضرّر الزبائن والمثمّن. أما إذا أُجري تقدير القيمة بشكل مخالف للقانون، فمعنى ذلك أن التقدير لا صلاحية له إطلاقاً. اختيار مثمّن العقارات مرحلة ضرورية في كل وقت من أوقات البحث عن عقار للشراء/الاستثمار.
وبناءً على ما سبق، دور مثمّن العقارات دور ديناميكي. يستوجب التحديث الدائم بالمستجدات في المجال، سواء من ناحية مستجدات القضاء، وسلوك السوق، والمعايير والخطوط التوجيهية، فهذه الأمور تؤثر كثيراً على تقدير قيمة الحقوق، ورسوم ضريبة التحسين، ومنظومة الضرائب، وطريقة تدخّل مثمّن العقارات في سوق العقارات عموماً.
وخلاصةً، دور مثمّن العقارات دور ضروري وحاسم في مجال العقارات، ودوره أن يكون أفضل مؤشر للمستثمر/المشتري/البائع لتوفير الأخطاء والدعاوى وخسائر المال والصداع، وأن يعكس قيمة الحقوق في العقار والمنفعة التي يمكن استخلاصها منه.
نحن في «مشكال لتثمين العقارات والخدمات الهندسية» نلتزم بنموذج «استشارة أولى مجانية». مثمّن عقاري من طاقمنا يسرّه الإجابة عن كل سؤال! اتصلوا الآن – 04-9991515
هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ رأيًا تخمينيًا أو استشارة قانونية أو ضريبية. القوانين والإجراءات تتغير من حين لآخر، وكل حالة تتعلق بظروفها. يُنصح بفحص خاص قبل اتخاذ أي قرار.
mishcal